Порожня будівля, яка колись була домівкою Marks & Spencer в Абердині, – одне з перших, що ви бачите, коли виходите з поїзда та в’їжджаєте в центр міста. Вивіски немає, хоча обриси літер ще можна розрізнити; вікна затемнені, а двері забиті дошками.

Це моє рідне місто. Підлітком я годинами проводив на Юніон-стріт, його головній вулиці, яку прозвали Гранітною Милею на честь місцевого сріблясто-сірого каменю. Це було місце, де можна було приміряти всі останні модні речі від таких гуртів, як Clockhouse та Chelsea Girl.

Колись вулиця була переповнена покупцями з усього північного сходу Шотландії.

Тепер він усипаний порожніми магазинами.

«Я приїжджаю на Юніон-стріт, щоб сісти на автобус кудись ще… зараз там нічого купувати… це жахливо», – скаржиться Марі Сім, яка все життя прожила в Абердині.

Схожа історія спостерігається по всій країні: головні вулиці, колись переповнені магазинами, спочатку постраждали від зростання кількості торгових центрів за межами міста, а потім від онлайн-комерції.

Але Абердин перебуває в центрі амбітного плану реорганізації. Портове місто фактично оголосило війну своїй проблемі порожніх магазинів, застосувавши незвично практичний підхід до заповнення вільних приміщень та введення в експлуатацію давно занедбаних верхніх поверхів будівель.

Крім того, рада вкладає десятки мільйонів у спроби знову зробити центр міста популярним туристичним напрямком. Як і багато інших місць, місто схиляється до «економіки вражень» з новим критим ринком їжі та напоїв і масштабною реконструкцією набережної.

Головні вулиці є невід’ємною частиною нашого сприйняття місця проживання. Вигляд порожніх магазинів та графіті може швидко перетворитися на замкнене коло, відлякуючи покупців, перешкоджаючи інвестиціям та призводячи до антисоціальної поведінки.

Політики всіх мастей роками намагаються вдихнути нове життя в центри міст, і Енді Бернем, який зробив акцент на «місці» частиною своєї політичної ідентичності, є останнім прикладом. Він стверджує, що вони мають стати «символами відродження Британії».

Але чи можна цього досягти? І якщо вони хочуть вижити, чи потребують центри міст фундаментального переосмислення?

«Занадто багато торгових площ»

За даними Green Street, компанії з аналітики нерухомості та роздрібної торгівлі, кожна восьма нерухомість на головних вулицях Британії наразі порожня, і цей показник залишається високим протягом багатьох років.

«Якби існувало чарівне рішення, його б випустили багато років тому», — каже Джекі Садек, колишня урядова радниця з питань міської регенерації, яка майже чотири десятиліття працювала над оновленням центрів міст.

Одна з найбільших перешкод – це роздроблена власність. Магазини та будівлі часто належать десяткам різних орендодавців, іноді через офшорні компанії або складні структури, кожен з яких має свої інтереси та пріоритети. Це може уповільнити прийняття рішень та ускладнити масштабну регенерацію.

Але навіть за наявності порожніх квартир потрібно знайти когось, хто готовий їх зайняти.

Багато установок старі та потребують модернізації.

Вартість ведення бізнесу на головній вулиці також зросла; витрати на працевлаштування вищі, а також є тягар податку на бізнес.

Клієнти, що потребують звільнення. Пішохідність багатьох головних вулиць довгостроково знижується, оскільки магазини та послуги переходять в онлайн, і цей величезний структурний зсув ще не повністю реалізований.

Дві третини експертів з питань центрів міст вважають, що торговельних площ все ще від 20% до 40% забагато, згідно з опитуванням, проведеним роздрібною організацією Revo та консалтинговою компанією з нерухомості Lambert Smith Hampton.

Наповнення магазину “Убий крота”

У роки буму нафтової промисловості Північного моря в Абердині, з кінця 1970-х до початку 2010-х років, йому не доводилося наполегливо працювати, щоб заповнити свої готелі та ресторани та забезпечити роботу кас завдяки багатству, яке енергетична промисловість приносила місту.

Я пам’ятаю вихідні з друзями, коли був підлітком, витрачаючи всі свої гроші в мережевих магазинах моди та взуттєвих крамницях. Пізніше були паби, походи по барах і походи до театру «Капітол» в стилі ар-деко (тепер це офісне приміщення), де я дивився гурт Duran Duran.

Але до кінця 2022 року Юніон-стріт досягла дна. Абердонці давно покинули Хай-стріт заради торгового центру, який відкрився у 2009 році поруч із залізничним вокзалом.

«Вони розлюбили своє місто», — каже Боб Кіллер, голова коаліції «Наша Юніон-стріт», громадської групи, сформованої після екстреного саміту, щоб зупинити цей спад.

Перше, що зробила організація, це вислухала бажання мешканців, отримавши тисячі заявок. У центрі уваги стало відновлення трохи громадянської гордості та заповнення порожніх квартир.

Це були скоординовані зусилля, в яких брали участь агенти з оренди, рада, орендодавці, підприємства та велика команда волонтерів на чолі з Кіллером, колишнім генеральним директором компанії з індексу FTSE 100, який не отримує зарплату. На стіні його офісу висить карта з детальним описом стану кожної нерухомості, квартира за квартирою, за допомогою кольорових стікерів.

Вони обстежили вулицю, знайшли відсутніх орендодавців та зафіксували, що пустує і чому. Волонтери пропонували помити та трохи пофарбувати порожні приміщення, щоб зробити їх привабливішими для здачі в оренду. Вони також прибрали вулиці, прибираючи сміття, прополювавши бур’яни та фарбуючи сміттєві баки. Невелика команда досі виходить на вулицю раз на два тижні.

Існує вебсайт, де зібрано всі доступні об’єкти нерухомості; що найважливіше, також перераховано всі фінансові стимули. Вони можуть включати гранти муніципалітету на облаштування (коли новий бізнес отримує гроші на декорування приміщень) та дворічну знижку на бізнес-ставки.

У 2023 році 57 зі 198 квартир на Юніон-стріт були порожніми. Станом на сьогодні 33 були заповнені, а ще 14 перебувають у процесі здачі в оренду.

Але це може здаватися грою в «вдар крота», адже з початку ініціативи ще 20 квартир звільнилися. «Головне те, що ми заповнюємося швидше, ніж спорожняємо», – наполягає Кіллер.

Директор з операційної діяльності Keiller, Девід МакКейт, описує це як обійняти тих, кому вони можуть допомогти, і бути «осою у вусі» для людей, які просто кажуть «ні».

В одному кінці офісу невелика молода команда створює контент для соціальних мереж, поєднуючи відвідувачів та мешканців з новим додатком «Наш Абердин», показуючи, що може запропонувати місто.

Для Кіллера «невеликі перемоги» – такі як боротьба з графіті – необхідні для того, щоб змінити сприйняття громадськістю.

«Ми зрозуміли, що психологія полягає не в тому, щоб робити це один раз, а в тому, щоб бути готовим зробити це два чи три рази, перш ніж люди, які роблять такі речі, врешті-решт скажуть: «Немає сенсу ставити це туди, бо хтось це зафарбує».

Проблема верхнього поверху

Увага також звертається на часто забуті верхні поверхи будівель вздовж колись культової Юніон-стріт. В рамках окремої ініціативи експерти проникають у ці порожні високі приміщення, щоб виявити перешкоди для їх повернення до використання.

Абердин звернувся за допомогою до спеціаліста з усунення несправностей на головних вулицях Ієна Ніколсона, який працював з десятками міст і селищ через свою Академію вільних магазинів.

З понад 1000 порожніх квартир, які він допоміг перевірити по всій країні, в середньому більше половини не мали агента з оренди, який би активно продавав нерухомість. Він каже, що деякі ради навіть не знають, хто є орендодавцями.

За його словами, порожні магазини не будуть заповнені лише ринком. Містам і селам необхідно заохочувати ширше коло покупців, від мистецтва та культури до дозвілля, охорони здоров’я та благополуччя.

Він каже, що вражає в Абердині його об’єднаний підхід і той факт, що люди «засукали рукави» та подолали розбіжності. «Це ще не те, що можна сказати про всюди».

Нові ринки та розширені тротуари

Чи можуть інші місця повчитися в Абердина?

Кожне місто та селище стикається зі своїм власним набором викликів.

Ніколсон також допоміг Кру в Чеширі. Будучи меншим містом, ніж Абердин, воно зосереджується на мистецтві, культурі та громаді, а цього місяця відкрився новий жіночий центр.

А англійські ради заохочують до більшої інтервенційної ролі.

Тепер вони можуть змусити пропонувати орендарям порожнє комерційне приміщення, яке пустувало щонайменше рік, через аукціон оренди на головній вулиці, навіть якщо орендодавець не хоче його здавати.

Це лише початок, але сама перспектива втрати контролю над нерухомістю вже дає певні результати. Рада Бассетлоу в Ноттінгемширі, яка одним із перших застосувала цю схему, каже, що понад 30 магазинів по всьому району були здані в оренду або наразі пропонуються на продаж завдяки цій політиці.

Але заповнення порожніх приміщень – це лише частина проблеми. Більше питання полягає в тому, для чого насправді потрібні центри міст і селищ.

Зміна звичок означає, що нам не знадобиться так багато магазинів. Натомість, стверджується, центри міст потребуватимуть більшої кількості людей, які живуть і працюють у них, з новими будинками та офісними приміщеннями, а також послугами, які неможливо надавати онлайн. Наприклад, з огляду на старіння населення, перенесення медичних центрів Національної служби охорони здоров’я (NHS) у центр міста може стати великою можливістю.

В Абердині будівлю, в якій раніше розміщувався універмаг BHS, закритий у 2016 році, перетворюють на вхідну площу нового ринку продуктів харчування та напоїв.

Фізичний вигляд Юніон-стріт також змінюється. Як і багато вікторіанських торгових вулиць, вона була побудована з широкою дорогою (ймовірно, щоб дати місце для коней та екіпажів). Зараз частини тротуарів розширюються, щоб зробити її приємнішим місцем для проведення часу, хоча багато абердонців втомилися від перешкод та нових обмежень руху транспорту.

Гроші – це велика перешкода. Новий критий ринок їжі та напоїв в Абердині коштує 40 мільйонів фунтів стерлінгів, фінансується міською радою та Фондом вирівнювання Великої Британії. В інших місцях схеми регенерації можуть мати труднощі, оскільки вартість реконструкції перевищує ймовірну фінансову віддачу, що робить підтримку з боку державного сектору необхідною. А економічна ситуація стає дедалі складнішою.

«Вищі процентні ставки, зростання вартості будівництва та інші проблеми впливають на життєздатність та реалізацію нового житла та великих проектів реконструкції», — каже Стів Норріс, директор Lambert Smith Hampton. Він зазначає, що великі проекти зазвичай потребують коштів як від державного, так і від приватного секторів.

Він хоче бачити «більш креативні способи фінансування».

Частина плану Бернема полягає в тому, щоб надати місцевим лідерам більше свободи інвестувати в центри міст та стимулювати їх відродження, спираючись на підхід, який він відстоював у Великому Манчестері. Але більші проекти потребують років.

Спрощення та здешевлення відкриття та ведення бізнесу на головних вулицях є одним із найбільш негайних рішень, що потребують негайного вирішення, при цьому особливе занепокоєння викликають ставки ставки для бізнесу.

Бернем пообіцяв подальшу реформу тарифів. Усі звертають увагу на бюджет цього місяця, щоб побачити, як далеко він зайде.

Виконавчий директор Next Саймон Вольфсон стверджує, що більшою проблемою є не бізнес-ставки, а реформа планування.

«Найважливіше, що уряд може зробити для головних вулиць, це дозволити їм розвиватися», — каже Вольфсон, який також є колегою-консерватором.

Рим «не збудували за один день»

Повертаючись до Абердину, є деякі ознаки збереження зв’язку.

Лорен Рід та її мати Роуз перенесли свій модний бутик на Юніон-стріт у 2024 році. Грант від ради допоміг з ремонтом після того, як вони вирішили зробити цей крок.

Чи можуть вони вигадати суму? «Ми досягаємо мети», — каже вона.

Вона думає так само щодо майбутнього своєї вулиці. «Я завжди кажу, що Рим не був збудований за один день».

Зараз цей район схожий на будівельний майданчик, але незабаром ще одна діра буде заповнена. Роберт Кін — місцевий забудовник, який у 2023 році придбав торговий центр Trinity, де колись розміщувався Debenhams. Тепер це приміщення знову займе національний бренд дозвілля. Відомі своїми виснажливими сходами, що ведуть до Trinity від залізничного вокзалу, також замінюють ескалатором.

«Ми побачили справді гарну можливість, бо вона вмирала», – каже він.

Він вважає, що може досягти успіху, скоротивши витрати на паркування та накладні витрати, переглянувши орендну плату та ставши більш гнучким, ніж попередні власники, що жили далеко від центру міста.

Це був сміливий крок, враховуючи, що Ламберт Сміт Гемптон стверджує, що понад кожен десятий торговий центр у Великій Британії готовий до знесення.

Але він робить ставку на те, що динаміка Абердина нарешті змінюється.

«Я думаю, що до 2027 року це місто має виглядати і відчуватися як інше».

Це, безумовно, надія. Однак, прогулюючись сьогодні Юніон-стріт, повз забиті дошками вітрини магазинів та дорожні роботи, можна відчути, що місто розірване між минулим і тим, що буде далі.

Автор найкращого зображення: Getty Images