Коли Роланд Кубін показує вам те, що згодом стане новою паризькою квартирою, вам доведеться використовувати свою уяву.

«Ось ви будете на кухні, а ось ванна кімната», – каже заступник генерального директора французької компанії з нерухомості Groupama Immobilier.

Звучить привабливо – елітна квартира на заході Парижа, але зараз приміщення зовсім не схоже на таке. Це тому, що зараз це кут одного з поверхів дев’ятиповерхової офісної будівлі під назвою Le Diamant, де працює 1800 людей.

Groupama Immobilier має намір перетворити всю будівлю на квартири. Це має бути перше з багатьох подібних переобладнань офісів на квартири в навколишньому районі.

Ми знаходимося в Ла-Дефансі, спеціально побудованому діловому районі французької столиці, де місто зібрало свої сучасні хмарочоси.

Відображаючи подібну тенденцію в таких місцях, як Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбія, та Лондон; Paris La Défense, орган громадського розвитку, який керує цим районом, оприлюднив плани перетворити до п’ятої частини офісних будівель на житло.

Кубін веде нас до приміщення, яке зараз є конференц-залом у центрі будівлі. У ньому немає вікон, що свідчить про велику проблему перетворення офісів на квартири – що робити з великою кількістю простору посередині кожного поверху, який не отримує природного освітлення.

«Тут не буде жодного коріння. Тільки доступ», — каже Роланд Кубін, маючи на увазі ліфти та сходи.

Інші проблеми включають потребу в більшій кількості сантехніки та занадто низькі стелі.

Незважаючи на ці труднощі, є проста причина, чому планується так багато переобладнань – попит на офіси в Ла-Дефансі та по всьому Парижу різко впав після пандемії Covid-19 та зростання кількості людей, які працюють з дому.

«Рівень вакантності в районі Ла-Дефанс становить 14-15%, що вище, ніж було раніше», – каже П’єр-Ів Гіс, генеральний директор Paris La Défense.

Він додає, що ще однією причиною програми конверсії є необхідність перетворити діловий район з місця, де люди лише працюють.

«Щоб утримати компанії у Франції та Західній Європі, нам потрібно диверсифікувати ці офісні ландшафти минулого століття, бо ніхто більше не хоче працювати в такому середовищі», — каже Гайс.

Людовік Делесс, генеральний директор французького підрозділу канадської компанії з нерухомості Colliers, каже, що попит на офісні приміщення в Парижі впав майже на третину за останні п’ять-шість років.

Він додає, що офісні хмарочоси й надалі будуть потрібні, але містам потрібно забезпечити можливість насолоджуватися вільним часом, наприклад, розмістити ресторани, бари, кінотеатри та гімназії прямо біля порогу.

«Людям подобається ідея об’єднання в центрі експертизи [для роботи] – наприклад, у технологічних центрах. Завдання для La Défense полягає в тому, щоб бути місцем, де ви хочете бути, яке ви хочете побачити, коли йдете з роботи ввечері».

Натхненням для La Défense можуть бути Вашингтон, округ Колумбія, та Нью-Йорк, де податкові пільги для забудовників сприяють найбільшій кількості переобладнань офісів у квартири в США. Як і в Парижі, це відбувається у відповідь на падіння попиту на офісні приміщення з часів пандемії.

У звіті минулого року було зазначено, що в Нью-Йорку планується реконструкція 8310 квартир, а у Вашингтоні – 6533.

На третьому місці був Лос-Анджелес з 4322, а за ним іде Чикаго з 3606.

«Ми поставили за мету залучити 15 000 нових мешканців до центру міста до 2028 року, і зараз ми на шляху до цього», – каже заступниця мера Вашингтона з питань планування та розвитку Ніна Альберт.

Вона каже, що хоча «може бути один чи два досить значні знесення будівель… більшість із них – це переобладнання офісів».

Як і в Парижі, вони зіткнулися з технічними труднощами. Іноді їм вдавалося вирішувати проблему природного освітлення посеред офісних будівель, створюючи атріуми – іншими словами, світлові поглиначі – посередині них.

Альберт додає, що в сектор вилилося близько «сотень мільйонів доларів приватних інвестицій».

Окрім зниження податків, Департамент будівництва округу Колумбія, що входить до складу Ради округу Колумбія, послабив обмеження на планування, щоб полегшити отримання офіційного схвалення проектів переобладнання офісів у столиці США. Схожа ситуація спостерігається і в Нью-Йорку.

У Великій Британії також діють податкові знижки та пом’якшені правила планування для перетворення офісів на квартири. Це призвело до постійного буму переобладнання. У звіті компанії з нерухомості Knight Frank минулого року зазначалося, що кількість таких проектів у Лондоні на 60% вища, ніж до пандемії.

Повернувшись до Парижа, Кубен сподівається, що французька влада наслідуватиме цей приклад і зменшить як податки, так і правила щодо конвертації.

«Те, як уряд вирішить податкове питання, вирішить, чи зможе Франція переобладнати 2% своїх вакантних офісів чи від 18 до 23%», – каже він.

«І на даний момент, коли ви трансформуєте будівлю таким чином, що змінюється її функція, вона класифікується не як стара будівля, яку було змінено, а як нова будівля з усіма нормативними вимогами, що стосуються паркувальних місць, доступу для інвалідних візків, пожежної безпеки тощо».