Однією з перших пам’яток, якими вітають тих, хто прибув у центр столиці Сербії Белграда, є урядові будівлі, які перебувають у стані руйнування. Літаки НАТО розбомбили їх ще в 1999 році – і вони залишаються практично в тому ж стані.

Повідомлення, яке вони передають відвідувачам, може бути таким: «Ласкаво просимо до Сербії, наша нещодавня історія була бурхливою та складною, і ми ще не закінчили її опрацювати».

Як усмішка з рядом вибитих зубів, стоять будівлі Міноборони. Але вони явно отримали серйозний удар, коли НАТО втрутилося, щоб зупинити тодішню військову кампанію Сербії в Косово.

Як член Західного військового альянсу США були причетні до вибуху.

Зважаючи на цю історію, минулого року для сербів стало чимось на кшталт поштовху, коли уряд уклав угоду з компанією під назвою Affinity Global щодо реконструкції цього місця на розкішний готель і багатоквартирний комплекс вартістю 500 мільйонів доларів (370 мільйонів фунтів стерлінгів).

Не лише тому, що йдеться про американський бізнес, а й тому, що його засновником є ​​Джаред Кушнер, найбільш відомий як зять Дональда Трампа. А тому запланована забудова має називатися Trump Tower Belgrade.

Хоча це стало головним поворотом у історії, який ставить схему під сумнів, рішення сербського уряду укласти угоду не було надто несподіванкою.

Перед тим як стати президентом США в 2016 році, сам Дональд Трамп висловлював зацікавленість у будівництві готелю на цьому місці.

Цей крок також відповідає урядовій моделі, як стверджує сербська опозиція, яка дозволяє іноземним інвесторам отримувати прибуток від державної власності.

Як яскравий приклад вони наводять житловий і торговельний проект Belgrade Waterfront, побудований еміратськими забудовниками на землі, що належить залізницям Сербії.

Там, де раніше був іржавий рухомий склад і занедбані під’їзні колії, зараз розкішний торговий центр, вишукані ресторани та дивно цибулинні 42-поверхова Белградська вежа. Це не кожному до смаку.

Однак це була забудована ділянка, а не пам’ятка центру міста. Комплекс Міністерства оборони є зовсім іншою пропозицією – не в останню чергу тому, що він діє як пам’ятник жертвам бомбардувань 1999 року.

Це також дуже наочне нагадування про те, чому переважна більшість сербів як і раніше виступає проти НАТО і відчуває симпатію до Росії.

У цьому контексті надання американському забудовнику 99-річної оренди ділянки, нібито безкоштовно, є сміливим кроком.

Але президент Сербії Александар Вучич не вибачається. «Важливо подолати тягар 1999 року», — каже він BBC.

«Ми готові будувати кращі відносини зі США – я вважаю, що це надзвичайно важливо для цієї країни».

Така думка викликає певну симпатію міжнародної бізнес-спільноти Белграда.

За останнє десятиліття надходження прямих іноземних інвестицій зросли більш ніж утричі. Але ВВП на душу населення залишається низьким порівняно з країнами-членами ЄС. Він становить лише третину середнього показника по блоці.

Щоб ці показники рухалися в правильному напрямку, життєво важливо залучати нових інвесторів. І хоча фінансові деталі розробки Міністерства оборони не розкриваються, New York Times повідомляє, що уряд Сербії отримає 22% майбутніх прибутків.

«Для невеликого та специфічного ринку – колишньої Югославії, за межами ЄС – будь-яка реклама є хорошою рекламою», – каже Джеймс Торнлі, колишній старший партнер KPMG Serbia, який зараз є партнером фінансової консультації KP Advisory у Белграді.

«Якщо до вас приходять великі міжнародні гравці, це тягне, це нічия. Ви отримуєте ім’я та отримуєте можливість».

Торнлі прожив у Сербії 25 років і цілком усвідомлює делікатність навколо комплексу Міністерства оборони. Але він вважає, що погляди зміняться, коли люди побачать переваги розробки.

«Цей сайт — мозоль на оці, і його слід вирішити», — каже він. «26 років нічого не відбувалося, давайте розберемося».

Але не всі, хто займається міжнародними інвестиціями в Сербії, мають такий ентузіазм.

Ендрю Пірсон був керуючим директором глобального гіганта нерухомості CBRE у Південно-Східній Європі, а зараз займає ту саму посаду в iO Partners, яка повністю зосереджена на регіоні.

Він визнає, що зруйнований стан комплексу Міноборони «не підходить для іміджу міста», а угода з розробки об’єкта — це, мабуть, хороша новина, оскільки вона показує, що країна може залучити великі інвестиції.

Але він має серйозні сумніви щодо того, як уряд уклав угоду з Affinity Global. Пірсон каже, що не було відкритого тендерного процесу, який би дозволив іншим особам подати заявку на ділянку.

«З державною землею ви повинні мати можливість довести, що ви отримуєте ринкову вартість ділянки. Зазвичай ви це робите, проводячи належний тендерний процес», — каже Пірсон.

«Якби це було у Великій Британії, Німеччині, Угорщині чи навіть Румунії чи Болгарії, був би процес; це пройшло б через відкритий ринок. Розробники, які хотіли вийти на Сербію або вже активно діють, мали б можливість придбати це самостійно».

Ще в 2023 році Вучич сказав, що зустрічався з Кушнером і провів «чудову розмову» з Джаредом Кушнером щодо «потенціалу для великих і довгострокових інвестицій».

Дональд Трамп-молодший з того часу відвідав Белград після того, як Affinity Global оголосила, що готель Trump International стане частиною проекту. Вважається, що роль Трампа-молодшого та сімейного бізнесу обмежується готелем.

Були підняті питання щодо укладення Трампами комерційних угод, поки Дональд Трамп перебуває в Білому домі, але його прес-секретар відкинув будь-які припущення, що він отримує прибуток від президентства.

Пірсон стурбований тим, що характер угоди з будівництвом Міністерства оборони може дратувати підприємства, які вже взяли на себе зобов’язання щодо Сербії.

«Якби я був інвестором, який уже вкладає в країну десятки чи сотні мільйонів, мені було б сумно, що мені не дали такої можливості», — каже він.

Ні Affinity Global, ні уряд Сербії не відповіли на запити про коментарі щодо того, як було узгоджено угоду щодо сайту та чи був відкритий тендер.

Крім того, постає питання, чи варто взагалі здійснювати комерційну розробку. Місце, навіть у своєму нинішньому стані, залишається архітектурно та історично значущим.

Будинки спочатку були побудовані для прийому відвідувачів столиці Соціалістичної Федеративної Республіки Югославії Тіто. Архітектор Нікола Добровіч створив дві споруди з обох боків вулиці Неманьїна, які, якщо дивитися разом, мали форму воріт.

Дизайн також повторює контури ущелини Сутьєска, місця ключової перемоги югославських партизанів над нацистськими силами в 1943 році. А в 2005 році йому було надано охоронний статус відповідно до законів Сербії про культурну спадщину.

«Жодне серйозне місто не будує сучасного майбутнього, знищуючи свої історичні центри та культурні пам’ятки», — каже Естела Радоніч Зівков, колишній заступник директора Республіканського Інституту захисту пам’яток Сербії.

«Щоб прогресувати Сербія, вона повинна спочатку поважати власні закони та культурну спадщину», — наполягає вона. «Відповідно до сербського законодавства неможливо скасувати захист цього сайту».

Але саме тоді, коли здавалося, що доля сайту вирішена, сербські прокурори з питань організованої злочинності зробили поворот, гідний голлівудського трилера.

14 травня поліція затримала чиновника, який дав дозвіл на зняття охоронного статусу комплексу Міноборони.

Прокурори заявили, що виконуючий обов’язки директора Республіканського інституту охорони культурних пам’яток Горан Васіч визнав, що сфабрикував експертний висновок, який використовувався для виправдання зміни статусу. Його звинувачують у зловживанні службовим становищем та підробці офіційних документів.

Це визнання було використано противниками проекту як доказ того, що Кушнер отримав преференції. Сербський уряд це заперечує.

Не зовсім зрозуміло, до чого це призведе до проекту Affinity Global – Trump International Hotel і всього іншого.

Неодноразові спроби домовитися про співбесіду з компанією були безуспішними, хоча вона оприлюднила заяву, наполягаючи на тому, що Васіч «не мав стосунку до нашої фірми», додавши, що вона «розгляне це питання та визначить наступні кроки».

Тим часом Вучич заперечує наявність будь-яких проблем із розвитком. Під час зустрічі європейських лідерів у Тирані він сказав, що “ніякої підробки не було”.

І все-таки зруйноване обличчя Міноборони залишиться незмінним принаймні деякий час. І завдяки зв’язкам з Трампом, це стане ще більшою темою для розмови для тих, хто вперше відвідає Белград.