Мешканцям Нортстоу в Кембриджширі було надано багато запевнень. План передбачає будівництво понад 10 000 нових будинків для 26 000 людей у ​​рамках першого нового міста Великобританії з моменту побудови Мілтон-Кейнса шість десятиліть тому.

Через шість років після того, як люди вперше переїхали в 1480 будинків, побудованих на сьогодні, тут є три школи, паб та деякі інші об’єкти, але немає магазинів чи лікарень загальної практики.

Лейбористи назвали Нортстоу як частину своєї обіцянки побудувати 1,5 мільйона будинків протягом перших п’яти років перебування при владі. Наприкінці серпня було оприлюднено плани щодо «акселератора нових будинків», який канцлер Рейчел Рівз описала як «робочу групу для прискорення заблокованих будівельних майданчиків», таких як Нортстоу.

Уряд дбає не лише про планування реконструкції. Цього тижня на лейбористській конференції міністр житлового будівництва Анджела Рейнер сказала BBC, що хоче побачити «найбільшу хвилю муніципального житла за покоління, і це те, на чому я хочу, щоб мене оцінювали».

Лейбористи сподіваються, що їхній грандіозний поштовх у будівництві будинків знизить ціни – те, що вкрай необхідно багатьом молодим людям, які не можуть дозволити собі купувати чи орендувати. Порівняно з річними доходами житло не було таким дорогим в Англії та Уельсі вже більше століття. У той же час кількість схвалень планування є найнижчою з початку обліку в 1979 році.

Але чи справді плани лейбористів щось змінять? Або він ризикує зробити ті самі помилки, що й попередній уряд? Поговоріть з людьми в галузі, і ви почуєте занепокоєння.

Перепланування має обмежений вплив

Запропонований капітальний ремонт планування — це те, на чому лейбористи зосередилися найбільше. Він хоче знову запровадити цільові показники житлового будівництва для рад і полегшити забудовникам будівництво на так званих «сірих» частинах зеленого поясу.

«Незабаром ми розробимо плани, щоб ще більше прискорити та оптимізувати процес планування», — сказав ВВС представник житлового департаменту. Однак планування реформ може досягти лише дуже багато – незалежно від того, наскільки широкими вони є.

Хоча лейбористи можуть змінювати політику щодо того, які типи об’єктів повинні отримувати схвалення планування, і найняти більше людей, щоб пришвидшити схвалення планування, коли справа доходить до будівництва лопат, більшість нових будинків у Великобританії будують кілька великих будівельники. І влада не може їм сказати, коли і скільки будувати.

Якщо економіка йде добре, а процентні ставки низькі, забудовники люблять здавати будинки, оскільки вони впевнені, що люди їх купуватимуть. Якщо процентні ставки високі, як зараз, вони, як правило, сповільнюються.

«Кількість побудованих будинків набагато тісніше відповідає ВВП, ніж бажанням політиків їх збудувати», — каже Пітер Білл, автор і журналіст із питань житлового будівництва.

Він описує ціль у 1,5 м як «дурну обіцянку» та зазначає, що розробники не надають послуги відповідно до того, наскільки вони потрібні британцям. Як і будь-який інший бізнес, вони роблять це заради прибутку.

Це пояснює, чому за останні кілька років великі забудовники здають менше будинків. Раніше цього місяця Barratt Developments, найбільший британський будівельник, опублікував у своїх останніх результатах падіння завершених будівель і заявив, що наступного року будуватиме ще менше будинків. У ньому сказано, що «зниження вартості життя, значно вищі ставки по іпотеці та обмежена довіра споживачів» негативно впливають на попит на житло.

Що стосується Нортстоу, є розчарування через припущення уряду, що сайт «застопорився» і потребує робочої групи з планування, щоб «прискорити» його.

Джерело, близьке до місцевої ради, вказало на нещодавній прогрес – Homes England, Keepmoat і Capital&Centric підписали угоду про будівництво 3000 будинків і новий центр міста в Нортстоу в липні – і сказало, що швидкість доставки залежить від ринок, а не система планування.

“Проблем з плануванням немає”, – додало джерело.

Чи винні розробники?

Замість того, щоб звинувачувати систему планування, дехто звинувачує великих забудовників у земельних банках – вони сидять на ділянках, які вже мають дозвіл на планування, але відмовляються будувати на них, доки не відчують, що ринкові умови означають, що вони можуть отримати максимальний прибуток.

«Однією з великих проблем є монополізація ринку житла», — каже Елізабет Бандред-Вудард, політичний директор Кампанії захисту сільської місцевості Англії. «Великі забудовники не хочуть заполонити ринок, тому що тоді ціни впадуть».

Вона каже, що уряд міг би вирішити цю проблему, підтримуючи менших забудовників, яких, за її словами, зазвичай більше підтримують місцеві жителі, особливо в сільській місцевості.

Контраргумент полягає в тому, що великі забудовники є «приймачами цін», а не «приймачами цін», оскільки більшість будинків, які купуються та продаються у Великобританії, є вживаними.

Вважається, що ціну будинків визначає ціна продажу вживаних будинків, а не дії великих будівельників.

І розробники стверджують, що вони не є перешкодою. Представник Федерації забудовників будинків (HBF), лобістської групи, яка представляє великих забудовників, описав ідею земельного банку як «міф», стверджуючи, що натомість меншим забудовникам заважає «зростаюча складність, бюрократична тяганина, нормативні витрати та затримки в процесі планування».

Погляд Управління з питань конкуренції та ринків (CMA) полягає в тому, що в цьому винні і «бюрократизм», і наша надмірна залежність від великих забудовників.

«Складна та непередбачувана система планування разом із обмеженнями спекулятивної приватної забудови є відповідальною за постійну недостатню кількість нових будинків», — йдеться в висновку після річного дослідження того, чи великі забудовники контролюють ринок.

Іншими словами, хоча капітальний ремонт лейбористської партії міг би допомогти змінити сферу житлового будівництва, цього навряд чи буде достатньо.

Як фінансувати соціальне житло

Лейбористи також зосереджуються на соціальному житлі. Окрім обіцянки найбільшого збільшення соціального будівництва за покоління, це також має на меті змінити законодавство про право на покупку, щоб спростити для рад купувати або будувати соціальне житло за гроші, які вони отримують від продажу.

«Єдиний спосіб отримати близько 1,5 мільйона будинків — це вкласти мільярди фунтів стерлінгів у будівництво будинків для бідніших людей», — стверджує Білл.

Більшу частину 20-го століття ради відігравали важливу роль у будівництві житла, доставляючи до 80% будинків у деякі роки, але між 1980-ми та 2000-ми роками надання соціального житла різко впало, оскільки уряди вибрали приватизацію.

Сьогодні міські ради здають незначну частину нових будинків, причому основну частину здають великі приватні забудовники. Практично єдине соціальне житло, яке було побудовано за останні три десятиліття, було житловими товариствами.

Якщо міським радам дадуть гроші на будівництво соціального житла, учасники кампанії стверджують, що вони повернуть їх за рахунок доходів від оренди. Попередні інвестиції, необхідні для цього, можуть бути більшими, ніж очікувалося, оскільки прагнення побудувати 1,5 мільйона будинків лише за п’ять років може призвести до різкого зростання витрат на матеріали та робочу силу.

І навіть якщо залишити поза увагою питання витрат, міське житло не є срібною кулею. Відсутність досвіду житлового будівництва в радах означає, що плани з добрими намірами можуть поспішно зірватися.

У 2014 році рада Кройдона створила компанію під назвою Brick by Brick, яка, за її словами, забезпечуватиме доступне житло для мешканців. Натомість компанія розвалилася через сім років, а у звіті ради пояснюють це «недоліками в управлінні».

Аудитори заявили, що це невдале підприємство було однією з причин банкрутства Кройдона в 2021 році. Рада ще двічі оголошуватиме банкрутство.

«Погана ефективність компанії в поєднанні з недоліками в управлінні призвела до поточної боргової позиції ради в розмірі 1,4 мільярда фунтів стерлінгів за загальним фондом», — сказав BBC представник, додавши: «З тих пір рада невпинно працювала над обмеженням понесені збитки». Кройдон розпродав останню власність Brick by Brick у червні.

Партнерство з приватними розробниками

Є інший спосіб. У Нортстоу житлова компанія Quango Homes England співпрацює з приватним сектором. Ідея полягає в тому, що уряд може скоротити власні витрати, водночас скориставшись досвідом галузі.

Цього також намагається досягти мер Лондона з приватним забудовником Pocket Living. Разом вони утворюють житлові квартали, де всі будинки відповідають офіційному визначенню доступних – 80% ринкової вартості – як для оренди, так і для продажу.

Один із їхніх головних проектів знаходиться в Кройдоні.

Пол Рікард, керуючий директор Pocket Living, вважає, що уряду потрібно зробити більше, щоб допомогти меншим компаніям, подібним до його, що може допомогти вирішити проблеми щодо монополії на будівництво будинків.

«Якщо сектор малого та середнього бізнесу не підтримувати, він зникне», — каже Рікард, вказуючи на те, що попередній уряд витратив мільярди на програму «Допомога в купівлі», де він фактично надавав грошові субсидії тим, хто вперше купує товар. пункт купівлі.

Він каже, що уряд може натомість перенаправити ці гроші на соціальне житло. «Ви не можете мати пільгове житло без субсидії», – каже він.

Однак партнерство також має свої недоліки. Хоча будинки Pocket Living відповідають офіційному визначенню доступних, 80% ринкової вартості все ще недоступні для багатьох людей.

Рікард підрахував, що два десятиліття тому, коли забудовник почав будівництво, близько 40% цільового ринку могли дозволити собі будинки Pocket Living. Зараз, на його думку, ця цифра менше 8%.

Було побудовано деякі будинки, які є доступнішими, ціни на які базуються на місцевому доході, а не на ринковій вартості, що Pocket Living може забезпечити завдяки своїй «відносно низькій маржі».

Проте компанія все ще має розглянути, що має сенс з точки зору бізнесу. «Настає момент, коли схема просто не виконується», — каже Рікард.

Коротше кажучи, у всіх ідей стандартного будівництва житла є недоліки: зміни в системі планування роблять лише дуже багато, соціальне житло коштує грошей, а приватні забудовники мають отримувати прибуток.

Ми надто прагнемо будувати?

Інші припускають, що цілеспрямоване зосередження на будівництві 1,5 мільйона будинків протягом наступних п’яти років не є правильним підходом до вирішення житлової кризи. Наприклад, звіт Фонду Джозефа Раунтрі (JRF), опублікований у березні, рекомендує уряду та радам купувати будинки у орендодавців, щоб здавати їх за набагато нижчу орендну плату.

Це теж коштуватиме грошей, але JRF каже, що ради повернуть це за рахунок прибутку від оренди та заощаджених грошей, не покладаючись на орендодавців, які розміщуватимуть найуразливіші верстви населення за допомогою тимчасового житла – те, що вже коштує радам мільярди.

JRF каже, що це може доповнити існуюче будівництво соціального житла, і це допоможе дати мільйонам людей дешевше житло, що, зрештою, є серцевиною житлової кризи.

Подібні ідеї залишаються поза увагою при виробленні політики, і лейбористам, імовірно, все одно доведеться здавати нове житло в таких місцях, як Нортстоу, де будинки можна будувати у великих масштабах, щоб вирішити житлову кризу. Але такі рішення, як рішення JRF, демонструють широкий спектр доступних варіантів. Мільйони британців, які не можуть дозволити собі купити чи орендувати власне житло, можуть бути вдячні уряду за нестандартне мислення.

BBC InDepth – це новий дім на веб-сайті та в додатку для найкращого аналізу та досвіду наших кращих журналістів. Під особливим новим брендом ми запропонуємо вам свіжі погляди, які кинуть виклик припущенням, і глибокі звіти про найбільші проблеми, щоб допомогти вам зрозуміти складний світ. Крім того, ми демонструватимемо вміст із BBC Sounds та iPlayer, який спонукає до роздумів. Ми починаємо з малого, але думаємо масштабно, і ми хочемо знати, що ви думаєте. Ви можете надіслати нам свій відгук, натиснувши кнопку нижче.